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Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht

Das Mietrecht – und vor allem das Wohnraummietrecht – hat eine besonders hohe praktische Bedeutung für viele Menschen, da fast jeder Bundesbürger entweder Mieter oder Vermieter ist. Das Wohnungseigentumsrecht nimmt aufgrund der damit verbundenen Investitionen und langjährigen Bindung ebenfalls einen besonderen Platz in der Wahrnehmung vieler Beteiligter ein. Das Verhältnis zwischen Wohnraumvermieter und dem Mieter ist grundsätzlich geprägt von wirtschaftlicher Ungleichheit, so dass der Gesetzgeber ähnlich wie im Arbeitsrecht viele Vorschriften zum Schutz des Mieters ausgestaltet hat. Die entsprechenden Vorschriften vor allem in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben so eine hohe Regelungsdichte erlangt und schränken die Vertragsfreiheit vor allem des Vermieters teilweise ein. Dabei ist der Wohnungsmieter nicht immer schutzwürdig, wie entsprechende Entwicklungen der letzten Jahrzehnte im Hinblick auf das sogenannte Mietnomadentum gezeigt haben. Der Gesetzgeber und vor allem auch die zivilrechtlichen Gerichte reagieren auf tatsächliche Lebenssachverhalte regelmäßig mit neuen Normen und Entscheidungen. Mietrecht weist einen hohen Anteil an richterlicher Rechtsfortbildung auf. Nur wer sich kompetent in diesem rechtlichen Rahmen bewegen kann, bewältigt das umfassende Rechtsgebiet. In unserer Kanzlei stellt Herr Rechtsanwalt Manfred Gülich als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht seine rechtliche Expertise in allen Fragen rund um Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Verfügung.  

Wohnraummietrecht

Basis eines Wohnraummietverhältnisses ist der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien. Gegenstände der Festlegungen sind zum Beispiel der Zeitpunkt des Mietbeginns, die Höhe des Mietzinses, Höhe und Art einer zu erbringenden Mietkaution, die Größe der zu vermietenden Fläche und bestimmte Pflichten des Mieters im Hinblick auf den Gebrauch der Mietsache. In der rechtlichen Ausgestaltung des Mietvertrages ist der Vermieter nicht vollkommen frei. Immer wieder werden einzelne Mietvertragsklauseln im Rahmen gerichtlicher Entscheidungen für unwirksam erklärt, besonders wenn sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) einseitig vom Vermieter dem Mieter auferlegt werden. Die reale Ausführung vieler mietvertraglicher Regelungen wird sehr häufig streitig. Zum Beispiel verlangen Mieter oft eine Mietminderung, weil der Vermieter aus ihrer Sicht bestimmten Pflichten nicht nachkommt. Der Vermieter seinerseits greift bestimmte Nutzungen des Mieters an oder stellt fest, dass der Mieter keine Miete zahlt. In beiden Beispielsfällen ist kompetente rechtliche Beratung durch einen entsprechenden Fachanwalt dringend zu empfehlen. Wann und in welcher Höhe Miete gemindert werden darf, ist anhand von Einzelfallentscheidungen der Gerichte zu bestimmen und kann nicht pauschal festgelegt werden. Wer hier als Mieter eigenmächtig und rechtlich unangemessen handelt, riskiert schwerwiegende nachteilige Rechtsfolgen. Im Falle von Mietrückständen ist die Rechtlage ebenfalls komplex. Da das Wohnraummietrecht einen Schutzcharakter gegenüber dem Mieter hat, sind die Möglichkeiten der Kündigung und auch der möglichen Räumung eines Mieters aufgrund von Mietrückständen gesetzlich normiert. Es sind bestimmte Voraussetzungen vor allem bei der Räumung einzuhalten, häufig muss diese auch im wegen der Räumungsklage und folgender Vollstreckung durchgesetzt werden. Zwar hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren die Räumung säumiger Mieter erleichtert, aber noch immer ist dies für den Vermieter ein komplexer rechtlicher Vorgang. Gerade wenn es um die Räumung böswilliger Mietnomaden geht, die neben der Anhäufung von Mietschulden häufig auch das Mietobjekt vorsätzlich beschädigen, kann ein Fachanwalt für Mietrecht dafür sorgen, dass eine Räumung zeitnah erfolgt, um größeren Schaden zu verhüten. In anderen Rechtsgebieten ist es relativ einfach, die Preise für bestimmte Leistungen zu erhöhen. Will der Vermieter den Mietpreis erhöhen, muss er sich mit einer Reihe komplexer Vorschriften auseinandersetzen und außerdem ein formalisiertes Verfahren einhalten. Fehler oder Unsicherheiten in der Durchführung einer Mieterhöhung gehen zu seinen Lasten. Die rechtliche Begleitung durch einen versierten Fachanwalt stellt die rechtliche Wirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens von Beginn an sicher und erhöht die Chancen dafür, dass die Erhöhung des Mietzinses durch Zustimmung des Mieters ohne eine Klage durchgesetzt werden kann. Immer wieder streiten Vermieter und Mieter auch über die Wirksamkeit einer sogenannten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Mit dem Eigenbedarf macht der Vermieter geltend, dass er das Wohnobjekt selbst oder für nahestehende Personen als Wohnraum benötigt. Die rechtlichen Voraussetzungen einer solchen Kündigung sind sehr komplex. In Zeiten der Knappheit von Wohnraum haben viele Mieter ein großes Interesse daran, die Wohnung weiter mieten zu können. Beide Seiten benötigen an dieser Stelle qualifizierten Rechtsrat. Für den Vermieter wird ein Rechtsanwalt die Eigenbedarfskündigung nötigenfalls gerichtlich durchsetzen, während er im Interesse des Mieters gerichtlich dagegen vorgeht. Im Rahmen der sogenannten Verwertungskündigung ist es dem Vermieter möglich, den Mietvertrag dann zu kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Dies setzt voraus, dass der Vermieter ein Interesse daran hat, die Mietsache anderweitig zu verwerten und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieser Verwertung entgegensteht.  Die neue Verwertung kann z.B. im Verkauf des Mietobjekts, der Vermietung der Wohnung als Geschäftsraum, dem Abriss des Hauses oder anderen grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen liegen. Jedoch hängt es sehr stark von den jeweiligen Gegebenheiten des Einzelfalles ab, inwiefern eine Verwertungskündigung zulässig ist. Die genannten Beispiele sind nur ein Ausschnitt möglicher Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Auch andere Themen wie etwa die Höhe und Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung sorgen immer wieder für rechtliche Konflikte zwischen Mietvertragsparteien.  

Gewerbemietrecht

Das Gewerberecht tritt in der Wahrnehmung häufig etwas hinter dem Wohnraummietrecht zurück, ist aber nicht weniger praxisrelevant. Hier geht es weniger um Beschränkungen der Vertragsfreiheit als um die allgemeine rechtliche Wirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag und die lange wirtschaftliche Bindung, die ein Gewerbemieter häufig eingeht. Im Gewerbemietrecht dominieren zeitlich gebundene Mitvertragsverhältnisse. Jeder Gewerbemieter ist gut beraten, einen entsprechenden Vertrag vom Fachanwalt für Mietrecht rechtlich prüfen zu lassen, bevor er sich für 5 oder 10 Jahre an den Vermieter bindet.  

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht ist ein anspruchsvolles Rechtsgebiet. Das betrifft schon den Erwerbsvorgang für Wohnungseigentum, dabei sind eine Reihe formeller Voraussetzungen zu beachten. Wohnungseigentümer müssen sich häufig gegenüber anderen Eigentümern in der Eigentümerversammlung und gegenüber Verwaltern durchsetzen. Haben Sie Wohneigentum, unterstützt Sie Herr Rechtsanwalt Manfred Gülich in allen rechtlichen Belangen.

Wohnen und Gewerbe, vermieten und mieten: Herr Rechtsanwalt Manfred Gülich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung.

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